北京楼市近期再度出现项目调整规划现象。日前，位于昌平区的清樾府二期，依据“好房子”最新政策，对规划方案进行优化东方汇赢，新增架空层与阳台，以提升产品竞争力。
在“好房子”政策推动下，北京多个楼盘纷纷跟进调整规划，从户型设计到共享空间均有所升级。这些调整能否真正助力项目去化？面对政策引导与市场压力，调整规划又将对前期房源产生怎样的影响？
清樾府二期总平面图。图/北京市昌平区人民政府网站截图
清樾府二期调整规划，新增邻里中心、架空层等
昌平区CP01-0901-0006地块位于昌平区北五－六环科学城西区板块，地块北至百昌街（规划）东至百福路（规划），西至百福西路（规划），南至善平街（规划）。
2024年2月份，北京住总置业有限公司以底价35亿元摘得昌平区CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块，随后开发了清樾府项目。
目前项目一期为0013地块，已于2024年7月取得预售许可证，推出房源共计416套。从销售数据来看，截至10月28日，该批次房源的网签量为204套，去化率约49%。
此次调规规划的是项目二期，即0006地块。根据北京市规划和自然资源委员会昌平分局发布的公示显示，二期项目原规划总建筑面积116405.244平方米，其中地上建筑面积69180.124平方米，地下建筑面积47225.12平方米。为提升项目居住品质，打造人民满意的“好房子”，拟按照《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》对0006地块进行重新设计调整，方案优化后项目总建筑面积112484.944平方米，其中地上建筑面积69494.574平方米（其中计容面积69180.124平方米），不计容面积314.450平方米（含邻里中心234.320平方米，架空层80.130平方米），地下建筑面积42990.37平方米。
也就是说，在此次调整后，该项目新增邻里中心及架空层314.45平方米。与此同时，该项目还增加了内嵌阳台东方汇赢，这也是目前北京新房市场新入市项目的普遍做法，能直接增加业主的套内使用面积，进一步提升居住实用性。
在业内人士看来，清樾府二期顺应“好房子”政策大势进行规划调整，属意料之中，而这些品质升级举措也有望为二期房源的后续销售注入动力。但与之相对的是，一期房源作为“好房子”政策出台前的产品，与二期优化后的产品存在差距，本身就已处于竞争下风，49%的去化率也印证了这一现状。
随着二期调整规划后的优势逐步凸显，势必会对一期房源的销售形成进一步冲击，清樾府如何平衡一、二期的销售节奏与市场竞争力，成为项目亟待解决的问题。
多楼盘掀起调规潮，户型、公共空间成优化重点
事实上，清樾府二期项目的规划调整并非个例，在当下的京城楼市中，这已然成为一种趋势。今年以来，多个项目加入了规划调整的行列，犹如一场楼市“变革风暴”，席卷着北京各个区域，包括大兴御璟星城元启、亦庄北京润府二期、通州缦云ONE、通州朝棠揽阅东区、通州北投云帆汀澜、海淀嘉华天珺项目等在内的项目。
今年4月份，在已经开盘后，位于大兴区的御璟星城元启调整设计方案，新增了南北开敞阳台、挑空平台和设备平台，同时增配了邻里共享公共空间。
同年4月份，位于亦庄区的北京润府二期同样在设计方案上做了优化，其中包括南向增加开敞阳台，公区部分则是增设邻里共享空间、断点式风雨连廊、微型架空层。值得关注的是，北京润府一期、二期在一个同一地块、同一小区内，不同的产品类型，也引发了业主的不满。
位于通州的缦云ONE项目，在今年6月份也对设计方案进行了调整，其核心内容包括设置开敞阳台、架空层等。
8月份，招商朝棠揽阅东区在未取证的情况下果断调整规划东方汇赢，把户型调小。这一调整策略主要是基于市场需求的变化，小户型在当下的市场中更受刚需购房者的青睐，通过缩小户型面积，可以降低购房门槛，吸引更多的年轻购房者和刚需群体。
此后，已经取证7个月的北投云帆汀澜也进行了调整规划，内容涵盖东西向住宅调整为南北向住宅、增加建筑高度、增加地上不计容建筑面积等。
到了9月份，海淀区的保利建工嘉华天珺西区项目发布了调整规划后的总平面图。原有主力建面为99平方米、134平方米，户均建面111平方米；调整后户均建面降至100平方米左右。这就意味着，增加了市场更受欢迎的小户型占比。
政策导向+市场倒逼，调整规划“双刃剑”效应显现
北京楼市多项目调整规划，并非偶然之举，其背后是“好房子”政策引导与市场销售压力的双重驱动，而调整规划带来的影响也呈现出明显的两面性。
从政策层面来看，今年2月12日，北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），“好房子”将率先在平原多点地区形成示范。其中，起居室挑空、按需设置封闭或开敞阳台、架空层共享空间等均是创新点。
这一政策的出台，直接推动北京新房市场进入“产品内卷”阶段。为贴合政策导向、满足购房者对品质居住的需求，不少楼盘纷纷通过增设内嵌式阳台提升空间使用率，同时优化层高设计、打造架空层，以增强产品竞争力。
从市场层面来看，“好房子”政策下的新品迭代，对存量楼盘形成了明显冲击。原有项目因产品设计不符合新趋势，面临去化压力剧增的困境。
在此背景下，部分项目选择通过调整规划再入市，既是对“好房子”政策趋势的顺应，更是为了突破销售瓶颈、扭转市场颓势的主动选择。
以嘉华天珺为例，保利发展与北京建工2024年7月以总价89.01亿元竞得项目地块，溢价率3.5%。今年1月份，嘉华天珺东区取得预售许可证，此后开盘保利发展官方披露销售房源322套，截至目前网签216套。4月份，西区424套住宅取证，截至目前没有网签数据。
正是在这样的背景下，项目西区在9月份调整规划，通过优化户型适配市场需求。
另一典型案例是大兴御璟星城元启。该项目于去年8月28日取得预售证，推出1052套住宅，销售指导价6.6万元/平方米。然而销售表现不尽如人意，至2025年4月调规前，项目仅网签61套，去化率约5.8%。而在8月初，调规后的项目以“中建壹品元启”之名重启网签，单月便实现179套网签；截至目前，项目累计网签量已达231套，调整规划对去化的积极拉动作用显而易见。
不过，调整规划带来的并非全是利好，其对同项目前期存量房源的冲击同样不容忽视。若前期项目仍有大量未售房源，调整后的新品因品质更优、设计更贴合趋势，会进一步分流客户，加剧前期房源的去化难度。
正如清樾府一期，目前去化率仅约49%，仍有200余套房源待售。随着二期规划调整后新品的入市，一期房源的销售压力将持续加大，将何去何从？
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 柳宝庆东方汇赢
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